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Das Objekt

Bei dieser Musterkalkulation wurde ein echtes Neubauprojekt in Studentenapartments in Augsburg zu Grunde gelegt. Die Studentenapartments wurden mit einer sehr hohen Bauqualität gemäß xxxxxxx und Fußbodenheizung gebaut. Jedes Apartment wurde möbliert (Bett, Schrank, Schreibtisch, Stuhl und Küchenzeile inkl. Kühlschrank und Herd) verkauft. Die Wohnfläche in der Musterberechnung betrug 20,52 qm. Der Kaufpreis war 127.000,- €. Die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Marklercourtage) in Höhe von 13.741,- € waren durch den Käufer als Eigenkapital zu erbringen.

Makro-Lage

Augsburg ist eine Studenten-Stadt mit ca. 30.000 Studenten. Die Einwohnerzahl liegt bei ca. 300.000 ohne Umland. Kulturell von der Familie Fürst Fugger geprägt. Augsburg verfügt über einen eigenen kleinen Flughafen und ist wirtschaftlich sehr stark. Die Anbindung zur Landeshauptstadt München ist durch die dreispurige Autobahn (A 8) und der ICE-Verbindung sehr gut. Mit dem ICE fahren Pendler in nur ca. 30 Minuten von Augsburg nach München.

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Mikro-Lage

Das Objekt liegt im Stadtteil Kriegshaber und befindet sich in ca. 1.800 Meter Reichweite vom neuen Uniklinikum Augsburg und ca. 850 Meter vom Bahnhof Oberhausen entfernt. Mit Zug ist man vom Bahnhof Oberhausen in nur 4 Minuten direkt in der Innenstadt am Hauptbahnhof Augsburg. Der Bahnhof Oberhausen ist nach dem Hauptbahnhof der wichtigste Bahnhof in Augsburg. Zudem befindet sich ganz in der Nähe des Objektes eine Bushaltestelle (ca. 2 Gehminuten) und die Bundesstraße (B 17). Das Objekt bietet eine ideale Lage für Studenten, Professoren, medizinisches und wissenschaftliches Personal.

Ihre Miete

Die Kaltmiete wurde mit 18,- € / qm kalkuliert. Die Wohnung wird möbliert vermietet. Der Mieter kann die Wohnung sofort beziehen und benötigt nur noch aus hygienischen Gründen eine eigene Matratze. Die Apartments sind qualitativ sehr hochwertig gebaut, verfügen über eine sehr gute Dämmung, Fußbodenheizung und bieten durch die großen Fenster ein sehr helles Raumklima. Ein ähnliches Objekt in der Nähe wurde sogar mit 20,- € / qm Kaltmiete vermietet. Die Kalkulation mit 18,- € / qm Kaltmiete ist daher eher konservativ gerechnet.
Steuerliche Auswirkung: Die Miete gilt als Einkommen und muss zu 100 % vom Vermieter versteuert werden.

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Ihr Zins

Der Darlehenszins in dieser Musterkalkulation beträgt 2 % p.a. Zu dem Zeitpunkt der Investition (Januar 2019) lag der Darlehenszins bei ca. 2 % p.a. bei einer Finanzierung von 100 % und einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren. Die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Marklercourtage) in Höhe von 9,07 % (13.741,- €) waren durch den Käufer als Eigenkapital zu erbringen. Es musste keine Zusatzsicherheiten an die Bank abgetreten werden.

Wichtiger Hinweis: Der Darlehenszins ist immer individuell und ist von mehreren Faktoren abhängig. Einer der wichtigsten Faktoren ist der Zeitpunkt und der damit verbundene Leitzins. Die Banken richten sich nach diesem. Dadurch bedingt können sich die Zinskonditionen täglich ändern. Ein weiterer Faktor ist die Laufzeit des Darlehens. Generell gilt, um so länger der Zinssatz festgeschrieben wird, umso höher fällt der Zinssatz aus. Bei einer Zinsfestschreibung von 5 Jahre erhält der Darlehensnehmer einen niedrigeren Zins als bei längeren Laufzeiten wie z.B. 10, 15 oder 20 Jahre.

Umlagefähig: Der Zins ist nicht auf dem Mieter umlagefähig

Steuerliche Auswirkung: Der Zins darf steuerlich zu 100 % in Abzug gebracht werden.

Tilgung des Kredites

Die anfängliche Tilgung in dieser Musterkalkulation beträgt 2 % p.a. zum Zeitpunkt der Investition (Januar 2019) Durch die aktuelle Niedrigzinsphase verlangten nahezu alle Banken eine anfängliche Tilgung in Höhe von 2 % p.a. Die monatliche Belastung in Höhe von 505,- € (Zins + Tilgung) bleibt für die gesamte Laufzeit von 15 Jahren konstant. Das gibt dem Darlehensnehmer eine Planungssicherheit und reduziert stark das Risiko.

Umlagefähig: Die Tilgung ist nicht auf dem Mieter umlagefähig

Steuerliche Auswirkung: Die Tilgung darf steuerlich nicht in Abzug gebracht werden und erfolgt somit aus versteuertem Geld.

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Hausverwaltung

Die Dienstleistung der Hausverwaltung betragen 20,- € im Monat zum Zeitpunkt der Investition (Januar 2019). Die Kosten für die Hausverwaltung könne im Laufe der Zeit steigen. Die Hausverwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum und ist dafür Ansprechpartner. Die Hausverwaltung kann auf Wunsch und gegen einen kleinen monatlichen Aufpreis auch das Sondereigentum mitverwalten. Alle weiteren Nebenkosten, die mit der Vermietung zu tun haben sind bis auf die Kontoführungsgebühr bei der Bank umlagefähig und werden somit vom Mieter getragen. Im Volksmund spricht man daher von „Kaltmiete“ und „Warmmiete“ (Kaltmiete + Mietnebenebenkosten wie z.B. Müll, Wasser, Grundsteuer, usw.)

Umlagefähig: Die Kosten für die Dienstleistung der Hausverwaltung ist nicht auf dem Mieter umlagefähig.

Steuerliche Auswirkung: Die Kosten für die Hausverwaltung dürfen steuerlich zu 100 % in Abzug gebracht werden.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage wurde mit 0,30 € / qm angesetzt und ist für einen Neubau eine übliche Größe. Da der Neubau qualitativ sehr hochwertig ist, müssten 0,30 € / qm ausreichend sein. Die teuersten Renovierungs- und Sanierungsarbeiten bei einer Immobilie sind das Dach, die Fenster und evtl. die Heizungsanlage. Die Instandhaltung Rücklage wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) jedes Jahr neu festgelegt.

Umlagefähig: Die Instandhaltungsrücklage ist nicht auf dem Mieter umlagefähig.

Steuerliche Auswirkung: Die Instandhaltungsrücklage darf steuerlich nicht in Abzug gebracht werden und erfolgt somit aus versteuertem Geld

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