Immobilien gelten heutzutage als eine der wenigen sicheren Investmentmöglichkeiten. Ist die Idee erst in Ihrem Kopf entstanden – beispielsweise eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu nutzen – sollten Sie sich Gedanken um die richtige Immobilienfinanzierung machen.
Nur wenige zukünftige Eigentümer können sich den Erwerb einer Immobilie aus der Portokasse leisten. Dann ist es entscheidend zu wissen, welche Modelle für eine sinnvolle und erfolgreiche Immobilienfinanzierung zur Verfügung stehen. Damit Ihr Projekt erfolgreich werden kann, haben wir einige Tricks zusammengestellt, mit denen Ihre Finanzierung garantiert gelingt. Starten wir zunächst mit den beiden Finanzierungsmodellen, die Ihnen zur Verfügung stehen.
- Immobilienfinanzierung mit einem Bausparvertrag
Einen Bausparvertrag für eine Immobilienfinanzierung zu nutzen eignet sich vor allem für jene als Finanzierungsmodell, die erst in einigen Jahren eine Immobilie erwerben wollen.
Der Clou eines Bausparvertrages besteht zum einen in der Vielfalt der Nutzungsmöglichkeiten der angesparten Summe, zum anderen in der Zinssicherung.
Schließen Sie einen Bausparvertrag ab, so können Sie bei Erreichen der minimalen Ansparsumme (meist 40 % der gesamten Bausparsumme) frei darüber verfügen, was mit dem angesparten Geld geschieht.
Möchten Sie die Summe für den Erwerb einer Immobilie nutzen, profitieren Sie hier von der günstigen Zinsbindung. Mit Abschluss eines Bausparvertrages sichern Sie sich nämlich nicht nur Zinsen auf die Sparsumme, sondern auch den zum Zeitpunkt des Abschlusses gültigen Darlehenszins.
Das ist besonders wertvoll, denn: höchst wahrscheinlich steigen Zinsen für Kredite in der Zukunft an. Nutzen Sie also den Darlehenszins ihres Bausparvertrags, sobald Sie in die Darlehensphase gehen, profitieren Sie hier im Idealfall von einem deutlich niedrigeren Darlehenszins als bei herkömmlichen Krediten.
Sollte der Darlehenszins des Bausparvertrages wider Erwarten höher liegen als der anderer Bankkredite zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs, so können Sie sich die angesparte Summe Ihres Bausparvertrags auch einfach auszahlen lassen und Sie beispielsweise als Eigenkapital für einen Kredit einbringen.
- Immobilienfinanzierung durch herkömmliche Kredite
Eine Immobilienfinanzierung kann natürlich auch über einen Kredit bei der Bank erfolgen.
Hierbei sollten Sie die Konditionen einzelner Banken genau prüfen.
Prinzipiell unterscheidet man zwei Darlehensarten: Die Vollfinanzierung, die ohne jedes Eigenkapital auskommt und eine Finanzierung, bei der Eigenkapital notwendig ist.
Eine Vollfinanzierung ist vor allem für jene Immobilieninvestoren interessant, die nur wenig oder kein Eigenkapital einbringen wollen. Auch eine sehr niedrige Zinsphase kann eine Vollfinanzierung attraktiv machen: Ohne die jahrelange Ansparung von ausreichend Eigenkapital abwarten zu müssen, können Sie sich durch den Abschluss einer Vollfinanzierung eine Niedrigzinsphase schnell zunutze machen.
Banken verlangen für Vollfinanzierung jedoch häufig hohe Tilgungsraten zu allgemein höheren Darlehenszinsen als bei Baufinanzierungen, in denen Eigenkapital eingebracht wird. So fällt also nicht nur die Gesamtsumme, sondern auch die monatliche Belastung höher aus.
Lassen Sie sich hier gut beraten, um die für Sie passende Immobilienfinanzierung zu finden.
Beide Finanzierungsmöglichkeiten haben ihre Vor- und Nachteile. Bevor Sie sich jedoch für ein Modell entscheiden, haben wir noch 3 Erfolg versprechende Tipps für Sie:
- Zinssatz vergleichen
Der Darlehenszins der Banken orientiert sich am allgemeinen Zinsniveau. Dieser ist auf einem historisch niedrigen Stand. Tatsächlich befinden sich Staatsanleihen bereits seit längerem im Minusbereich. Aus diesem Grund sind auch die Baufinanzierungszinsen an einem Tiefpunkt angelangt. Außerdem spielen Faktoren wie die Bonität des Käufers, der Kaufpreis und Einwertung der Immobilie, die Höhe des Eigenkapitals sowie die Zinsbindung eine Rolle. Dadurch verändert sich der angebotene Darlehenszins individuell.
Generell gilt: Je kürzer die Zinsbindung festgeschrieben wird, desto geringer auch der Darlehenszins. Kredite, die für 5 Jahre festgeschrieben werden sind also meist kostengünstiger als Kredite für 10 oder 15 Jahre.
Je nach Zeitpunkt kann dennoch eine längere Zinsbindung Sinn machen. Orientieren Sie sich für diese Entscheidung am gegenwärtigen Zinsniveau. Ist der Zinssatz momentan niedrig und soll steigen, so entscheiden Sie sich eher für eine längere Festschreibung – das kann sich gegebenenfalls trotz des Zinsaufschlags lohnen, den die meisten Banken bei längeren Zinsbindungen berechnen.
Ist der Zinssatz zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs jedoch recht hoch und soll in den nächsten Jahren wieder sinken, so entscheiden Sie sich hier lieber für eine kürzere Zinsbindung.
- Tilgungsrate sinnvoll kalkulieren
Neben der Höhe des Zinssatzes ist auch die Tilgungsrate entscheidend.
Sie sollten eingehend prüfen, wie hoch die Tilgungsrate Ihres Darlehens monatlich sein darf. Kalkulieren Sie dabei nicht zu knapp. Unerwartete Kosten für Reparaturen und Renovierungen können jederzeit auftreten.
Haben Sie sich für die Dauer einer Zinsbindung entschieden, so müssen Sie trotz gewissenhafter Kalkulation immer damit rechnen, dass die Anschlussfinanzierung einen höheren Darlehenszins mit sich bringt. Auch diese eventuelle Erhöhung der Zinsen müssen Sie in Ihrer Baufinanzierung bedenken.
Um hier einen Ratenschock zu verhindern, kann eine Anpassung der Tilgungsrate sinnvoll sein.
Wenn Sie beispielsweise eine Erhöhung des Darlehenszinses erwarten, sollten Sie darüber nachdenken, die Anfangsfinanzierung mit einer hohen Tilgungsrate zu beginnen, um in der Anschlussfinanzierung die Tilgungsrate zu reduzieren. So können Sie die monatliche Belastung ohne böse Überraschungen in einem gewissen Rahmen halten.
- Die steuerlichen Vorteile der Immobilienfinanzierung nutzen
Eins vorweg: Als Immobilieninvestor, der seine Immobilien vermietet, dürfen Sie den Darlehenszins nicht auf Ihre Mieter umlegen.
Was Sie jedoch durchaus nutzen dürfen und sollten ist der steuerliche Vorteil. Als Vermieter können Sie beispielsweise Teile der Anschaffungskosten absetzen: das sind immerhin 2 % pro Jahr über 50 Jahre hinweg.
Zudem können Sie Renovierungs- und Reparaturkosten, Anwaltskosten und auch die Maklerprovision steuerlich geltend machen.
Besonders interessant für die Baufinanzierung: Die Darlehenszinsen können von Ihnen als Investor und Vermieter zu 100 % von den Steuern abgesetzt werden. So sparen Sie bares Geld!
Ob eine langfristige Ansparung Ihres Vermögens oder eine kurzfristige Entscheidung zu einer Immobilieninvestition: Rechnen Sie sich Ihr Vorhaben in jedem Fall gut durch. Eine gute Beratung ist ebenso obligat. Wir würden uns freuen, Ihnen mit unserem Expertenwissen beim Immobilienkauf zur Seite zu stehen. Egal in welcher Phase der Immobilienfinanzierung Sie sich befinden – von der Idee bis zu den Verhandlungen mit Banken – wir helfen Ihnen gerne weiter. Kontaktieren Sie uns jetzt unverbindlich!